施政報告2026：白表居屋按揭升至95%，兩萬印花稅減免未生效

「施政報告2026」把兩項與住宅有關的措施，放進了「鼓勵生育」那一章：有初生嬰兒的居屋白表家庭，按揭上限由九成升至九成半；在生育前一年至後兩年內購置住宅物業，最多減兩萬印花稅。兩項都未生效——按揭那一項由下一期居屋銷售計劃起，印花稅那一項仍在等一條 2027 年上半年才提交立法會的修訂條例草案。

這兩招不是樓市措施

行政長官 9 月 16 日宣讀的《施政報告》第 290 段列出 11 項「組合拳」，房屋的兩招排在第 (v) 與第 (vi) 項，前後是新生嬰兒獎勵金、子女免稅額與輔助生育服務。同一份文件裡，第二名或之後出生、2026 年 9 月 16 日或之後出生的子女，獎勵金由 2 萬元提高至 3 萬元，子女免稅額與首兩年額外免稅額由 14 萬元提高至 16 萬元，由 2026/27 課稅年度起生效，同樣要經條例草案。

換句話說，這是一份生育政策，不是一份樓市方案。誰生、幾時生、生第幾胎，決定誰拿到好處：獎勵金與免稅額加碼只給第二胎或之後，印花稅寬免卻按「每名子女」計，第一胎也合資格。私人市場的按揭成數規則，這一章沒有觸碰。

行政長官當日在記者會上說得直接：他「基本上希望為想生育的人清除盡量多的障礙」，資源要放在最合適的位置，「強調鼓勵第二胎的政策方向」。

白表、綠表，與九成半的來歷

「白表」是居屋銷售計劃裡的申請人類別——住在私人房屋、符合入息及資產限額的家庭；相對於公屋住戶的「綠表」。按房委會 HOS 2025 的銷售資料，白表買家簽署買賣協議時須付不少於一成首期，綠表不少於半成：換算過來，白表的按揭上限是九成，綠表是九成半。施政報告把白表拉齊到九成半，條件是家庭有初生嬰兒。

「初生」的定義寫得清楚：在相關居屋銷售計劃申請截止當日，申請表上有三歲或以下的子女（《施政報告》指定項目指標第 119 項，房屋局）。這條界線與房委會現行的「家有初生優先選樓計劃」一致——該計劃在 HOS 2025 已預留約四成單位（2,800 個）作優先選樓，今次加的是按揭成數，不是選樓次序。

一個容易混淆的技術點：居屋一手市場借到九成、九成半，靠的不是金管局的按揭保險，而是房委會向銀行提供的按揭擔保（Deed of Guarantee）。金管局對私人住宅的指引上限是七成（2024 年 10 月 16 日起），按揭保險計劃是另一條通道，居屋第二市場走的是那一條。施政報告改動的，是資助出售房屋這一條。

首期減半，月供加幾多

以一個 400 萬元的單位為例——這是本欄自設的算術，不是官方例子。九成按揭下，首期 40 萬元；九成半下，首期 20 萬元，現金差額 20 萬元。借款由 360 萬元增至 380 萬元；以 4 厘、30 年還款期計（利率是本欄假設；年期為房委會 2023 年 11 月批准放寬、2024 年 1 月 1 日起適用於新居屋的上限），月供由約 17,187 元升至約 18,142 元，多 955 元。

銀行的關卡已經不是壓力測試。金管局 2024 年 2 月暫停「假設加息 200 點子」的壓力測試，同年 10 月把供款與入息比率（DSR）上限統一為五成。以五成 DSR 計，上例的新月供需要約 36,284 元月入過關（不計其他債務），較九成按揭的 34,374 元多 1,910 元。

真正的門檻往往在前面：HOS 2025 的白表入息限額，二人或以上家庭每月 60,000 元、資產淨值 123 萬元（一人申請 30,000 元與 61.5 萬元）。一個貼近限額的家庭，借 380 萬元仍遠低於五成 DSR 可承受的水平；反過來，一個月入兩萬多元的家庭，就算成數放寬，也過不了 DSR 這一關。成數放寬的是首期，不是還款能力。想理解按揭利率怎樣由拆息傳到你的每月供款，可參考本刊早前整理的五厘美債如何傳到香港：拆息、封頂息率與聯匯。

兩萬印花稅：是上限，不是定額

稅務局寫得直白：這是「以 20,000 元為上限的印花稅寬免」，實際減免額是「應繳從價印花稅」與「20,000 元」兩者中的較低者。條款是：子女 2026 年 9 月 16 日或之後在香港出生、父母其中一方是香港永久性居民、購置的是住宅物業、並在子女出生前一年至後兩年內完成。

把它放回現行的從價印花稅表（2026 年 2 月 26 日起生效），數字會說話。下表是本欄按稅務局稅表自行計算：

兩個要點。第一，稅款在樓價約 409.95 萬元的位置剛好等於 20,000 元：以下全免，以上只減兩萬。第二，對資助出售房屋的買家而言，這項優惠多數只值 100 元——現行稅表下，400 萬元或以下的住宅，從價印花稅本來就是 100 元。兩萬元真正有份量的，是 400 萬至 1,000 萬元之間的私人市場成交。另一個市場怎樣用印花稅篩選買家，見本刊早前的新加坡豪宅：60% 印花稅牆之後，誰是邊際買家。

還有兩個細節。寬免按「每名子女」計算：兩名合資格子女、聯名擁有一個單位，最多可減 40,000 元。而條例草案通過前已繳的稅，可在生效後申請退回多繳的部分——在子女出生前一年內、即 2025 年 9 月中之後買樓的家庭也在範圍內，但退稅指引要待草案通過後才公布。

香港讀者：如果你在等下一期居屋

如果你正在計劃下一期居屋，這項措施的操作次序值得記住：先過入息與資產限額（白表二人或以上：每月 60,000 元、資產淨值 123 萬元，每期銷售前會重新公布），再讓孩子在申請截止當日或之前出生並列入申請表，然後才輪到銀行那一關。生育的時機不在你的控制之內，申請截止日也不在；能控制的只有入息、資產與物業擁有權狀況。

至於印花稅，如果你打算在私人市場置業並同時計劃生育，「先買後生」與「先生後買」走的是同一條通道——前提是購樓日期不早於子女出生前一年，而且子女要在香港出生。同一份《施政報告》的家族辦公室一章，本刊財富版另有整理：施政報告2026 家族辦公室：220 間目標完成 60 間，稅務優惠待草案通過。

要盯的日期

最短的一條線在居屋：房委會尚未公布下一期銷售計劃的日期，但按揭新規由那一刻起生效，而申請截止日的「三歲或以下」定義，決定誰入閘。下一條線在 2027 年上半年——修訂條例草案提交立法會，到時才知道寬免細節有沒有變（稅務局已註明細節可能在立法過程中改動）。再遠一點，新生嬰兒獎勵金計劃延至 2029 年 10 月 24 日，而第二名子女的 3 萬元獎勵金與 16 萬元免稅額，時鐘由 2026/27 課稅年度開始計。