新加坡市區重建局七月二十四日公布的數字，把市場形狀講得很清楚：私人住宅價格指數按季升百分之零點五，連續第七季上升，但升幅是這七季最小。升在哪裡更值得看——核心中央區（CCR）升百分之一點八，是三個區段中唯一上升的；其餘中央區跌百分之一點二，中央區以外跌百分之零點一。這是在外國人須付六成買家印花稅之下交出的成績。真正的問題不是牆有多高，而是牆內誰在接價。

這道牆的算術

新加坡國稅局（IRAS）的稅率表沒有一點含糊：二〇二三年四月二十七日或之後，外國人購買任何住宅物業，買家印花稅（ABSD）為六成，之前是三成；實體與受託人均六成五；房屋發展商三成五加不可退還的半成、合計四成；永久居民首置半成起，公民首置零。這些稅率全部加在基本買家印花稅（BSD）之上，BSD 自二〇二三年二月十五日起住宅最高邊際稅率百分之六，計稅基礎是成交價與市價中的較高者（IRAS ABSD 稅率頁）。

用五百萬坡元量出來：BSD 二十三萬九千六百坡元；外國人另付三百萬坡元 ABSD，即樓價六成四八；同一單位，公民首置只付 BSD，即百分之四點八（本刊按 IRAS 稅率表計算）。同一個價，入場成本相差六十個百分點。

牆上有一個洞

IRAS 另一頁列出例外：冰島、列支敦士登、挪威、瑞士的國民與永久居民，以及美國國民，獲享與新加坡公民相同待遇（IRAS 協定豁免頁）。美國籍買家購入第一個新加坡住宅單位，ABSD 是零；同一單位，中國籍或印尼籍買家付六成。這是兩份自由貿易協定留下的義務，只給個人，不延伸到外國公司。所謂「外國買家退出新加坡」，準確說是「非協定國的外國買家退出新加坡」。

誰在接價

Savills 季度銷售簡報（八月發表，數據為第二季）按買家身份拆開非有地私宅成交：公民四千四百四十二宗，按季升百分之一二點五，佔百分之八二點七；永久居民八百六十四宗，升百分之一一點六，佔百分之一六點一；外國人六十五宗，跌百分之二七，佔百分之一點二，是二〇二五年第二季以來最低（Savills 新加坡住宅銷售簡報 2026 年 8 月）。公民加永久居民合共百分之九八點八——邊際買家是本地公民與永久居民，兩組人都在加倉。Savills 把外國人萎縮歸因於六成 ABSD 與伊朗戰事的地緣不確定性。

價升得更窄：核心中央區該季零新盤推出，是二〇一七年第一季以來首次，該區新盤銷售按季急跌九成至七十宗；價格仍升百分之一點八，靠二手成交——核心中央區二手成交升百分之一九點二、至七百三十四宗。買家買的是已存在的單位，不是發展商的貨。

Savills 自家的高端非有地住宅價格籃子同期只升百分之零點一、報每平方呎二千六百四十六坡元，是這個連升七季的周期中最慢的一季，按年升百分之一點一；該行據此說豪宅價格升幅正在放緩。核心中央區的百分之一點八與這個數字不矛盾——前者是整個區段，後者是少數豪宅項目。

買不到的人去租

外國需求沒有消失，只是換一個市場結算：第二季全島私人住宅（不含執行共管公寓）租約二萬二千二百九十份，升百分之五點一；市區重建局租金指數顯示非有地私宅租金升百分之零點四，核心中央區升百分之一點二，是三區中最快；Savills 的高端非有地住宅租金籃子升百分之一點四（Savills 租務簡報 2026 年 8 月）。回報並不慷慨：整體空置率升至百分之六點四，Savills 維持今年租金大致持平。租是仍能佔住核心中央區地址的方式，但這是支出，不是配置。

信託與實體：六成五這條路

信託持有的六成五須先付，事後可申請退回：IRAS 說，若信託只為「可辨識的個人受益人」持有，退款額為六成五與該受益人適用稅率之差——受益人若是公民，實際稅負可回到公民水平；申請須在文書簽立後六個月內提出。所以信託不是繞過牆的方法，是一條要備文件、要趕期限的路。實體則在購入時就要決定是否作房屋發展，事後改變意向不作考慮。

發展商的時鐘

政府仍在送貨：市區重建局同一次公布透露，二〇二六年下半年政府賣地確認名單推出四千七百四十五個私人住宅單位，全年確認名單供應九千三百二十個，較過去十年年均高出五成以上（URA 第二季發布，2026 年 7 月 24 日）。發展商另有時鐘：買地的四成 ABSD 中，三成五可申請退還，條件是兩年內動工、五年內建成並售清。外國人這條隊列被切斷後，承接責任落在公民與永久居民身上——發展商的五年期限，是這個市場上唯一被迫賣貨的一方。

接下來看什麼

第二季核心中央區沒有新供應，價格能升，是因為貨源只有二手。第三季起改變：核心中央區有新盤回到市場，包括 Dunearn House（三百八十伙）、Amberwood at Holland（二百一十二伙）與 The Serra Residences（一百三十三伙）。這才是對稅牆的真正測試——公民與永久居民的承接力，是否足以在當前價位消化新一批核心中央區供應。若新盤順利去化、二手價不再靠存量稀缺支撐，邊際買家的問題就有了答案；若核心中央區要靠發展商的五年期限推着走，答案會是另一個。